四川省2010年7月高等教育自学考试房地产投资分析试题
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亲爱的学员，您好！
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选或未选均无分.
1.以下特点符合居住物业的是( )
A.以机构投资为主
B.位置对这类物业非常重要
C.不容易转手交易
D.投资风险相对较小
2.不考虑其他因素时,房地产适应性好坏和投资风险之间的关系是( )
A.适应性好坏和投资风险之间并没有直接的联系
B.适应性越好,投资风险相对越大
C.适应性越好,投资风险相对越小
D.适应性差意味着需要的投资额小,风险小
3.政府下令银行收紧银根,提高对房地产开发商的贷款门槛,这一政策属于( )
A.金融政策
B.税收政策
C.土地供给政策
D.住房政策
4.对一个特定的房地产投资项目而言,工程建设投资属于( )
A.现金流入
B.现金流出
C.净现金流量
D.时间价值
5.某企业2008年经营成本80万元,销售税金20万元,期间费用10万元,经营利润130万元,营业外收支净额为45万元,所得税18万元,则该企业税后利润为( )
A.47万元
B.55万元
C.137万元
D.157万元
6.某人存入银行100元钱,年利率为3%,以单利计息,则3年后该笔存款本利和为( )
A.103元
B.103.54元
C.109元
D.109.27元
7.某房地产开发商开发了一栋商业物业,并将其用于自营,则该开发商的成本构成为( )
A.开发过程中的成本支出
B.建设成本和出租成本
C.建设成本和经营成本
D.出租成本
8.以拍卖的方式出让土地使用权主要适用于( )
A.普通居民住宅
B.划拨而得的土地
C.竞争性强、盈利性大的商业用地
D.大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地
9.按照国家有关法律规定,居住用地最高土地使用权出让年限为( )
A.40年
B.50年
C.60年
D.70年
10.现代城市规划的着眼点是( )
A.确定城市的性质、规模和布局
B.使城市居民的居住、生活、游憩和交通得以正常运行
C.保护城市生态环境,实现可持续发展
D.综合部署城市经济、文化、公用事业
A.完全产权的交易市场和部分产权的交易市场
B.一级市场和二级市场
C.增量市场和存量市场
D.土地交易市场和房屋交易市场
12.开征土地增值税增大了房地产商的开发成本,会导致供给曲线______平移.( )
A.向左
B.向右
C.向上
D.向下
13.锅炉房、热力站的建设费用属于( )
A.前期工程费
B.附属工程费
C.建安工程费
D.开发间接费
14.进行敏感性分析时,首先假设各变量之间相互独立,然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时,项目评估结果的变化情况,这种分析方法是( )
A.单变量敏感性分析
B.双变量敏感性分析
C.多变量敏感性分析
D.盈亏平衡分析
15.主要反映开发项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况的表格是( )
A.营业利润测算表
B.资金来源与运用表
C.现金流量表（全部投资）
D.现金流量表（自有资金）
16.房地产开发企业开发产品合格率的计算公式是( )
A.（当期按合同应完成的开发产品面积/当期完成的合格开发产品面积）×100%
B.（当期完成的合格开发产品面积/当期按合同应完成的开发产品面积）×100%
C.（当期完成的合格开发产品面积/当期完成的开发产品面积）×100%
D.（当期完成的开发产品面积/当期完成的合格开发产品面积）×100%
17.以下企业资信等级中,最高一级是( )
A.CCC
B.DDD
C.AAA
D.BBB
18.以下关于资产负债率的说法正确的有( )
A.该指标属于短期偿债能力指标
B.该指标反映股权人所提供的资金占全部资产的比例
C.房地产开发公司的资产负债率一般较低
D.资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%
19.以下关于利息保障倍数的说法正确的是( )
A.利息保障倍数=（税后净利润+利息费用）/利息费用
B.该指标属于短期偿债指标
C.该指标高,则表明企业偿债能力较差
D.该指标接近于1,表明企业的利息负担过重,债权的安全性差
20.契税的纳税义务人是( )
A.承受方
B.政府部门
C.成交价格
D.赠与人
A.1%
B.1.2%
C.10%
D.12%
22.土地估价的基本方法是( )
A.市场比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.收益还原法
23.土地投资时机的选择对土地投资行为的影响是( )
A.只有土地投机商才会关注土地投资时机问题
B.土地开发商对土地投资时机问题无须太过关注
C.持有土地的时间越长,投资者的平均年收益就越高
D.持有土地的时间越长,投资者的平均年收益就越低
24.基本上所有公寓投资成功的基础都是( )
A.较低的购买价格
B.适当的租金水平
C.较高的出租率及租客满意程度
D.较好的租后服务
二、多项选择题(本大题共10小题,每小题1分,共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选、少选或未选均无分.
25.三通一平指的是( )
A.水通
B.通讯通
C.路通
D.电通
E.场地平整
26.提高利率对房地产投资的影响有( )
A.对房地产实际价值产生折减作用
B.加重投资者的债务负担
C.提升开发商投资房地产的兴趣
D.增加了消费者的购买力
E.对工业厂房的投资更便宜了
27.以下关于资金时间价值,说法正确的有( )
A.不同时间发生的不等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
B.不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
C.资金增值的实质是利息的存在
D.资金增值的实质是劳动者创造的剩余价值
E.从消费者的角度来看,资金时间价值体现为对其即期消费的必要补偿
28.房地产市场上自用型购买者的购买行为主要影响因素有( )
A.其他使用者的需求特点
B.购买者自身特点
C.其他类型投资工具的收益水平
D.购买者偏好
E.房地产投资收益水平
29.房地产开发项目财务评价结果的主要影响因素有( )
A.土地成本
B.建造成本
C.贷款利率
D.开发周期
E.投资收益率
30.房地产开发投资企业的资金在周转过程中存在的矛盾有( )
A.资金来源的多样性和资金投入集中性的矛盾
B.资金筹集的高成本性和销售价格平均化的矛盾
C.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
D.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
E.投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾
31.金融机构发放房地产贷款时应遵循的原则有( )
A.物资保证原则
B.按期偿还原则
C.择优扶持原则
D.先评后贷原则
E.大松小紧原则
32.以下属于房地产开发经营中的项目性收费的项目有( )
A.白蚁防治费
B.砂石管理费
C.地名费
D.商品房交易管理费
E.土地登记费
33.中型购物中心的投资特点是( )
A.中型购物中心对在其内经营的商业租客没有倾向性
B.中型购物中心与主要租客签订的租约期限常为8—10年
C.可出租面积大约在10000至30000平方米
D.通常将其出租面积的20%左右用作超级市场
E.柜台租户的撤离或破产对购物中心的业主来说是个严重的问题
34.影响写字楼租金的因素有( )
A.市场竞争激烈程度
B.地面装修
C.写字楼内部分区
D.建筑物质量
E.建筑物所处地理位置
三、简答题(本大题共5小题,每小题6分,共30分)
35.简述城市维护建设税的概念及税率.
36.工业用房投资的类型有哪些?
37.新城区开发前景如何?
38.直接投资房地产需要投资者具备哪些管理能力?
39.简述房地产市场分析的步骤.
四、计算题(本大题共2小题,共24分)
40.已知甲、乙两个投资项目,其现金流量如下表所示,i为12%,试用净现值法评价甲和乙.（本小题14分）
项目甲和项目乙的现金流量（单位:万元）
|
年 份 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
项目甲 |
-100 |
20 |
30 |
50 |
60 |
70 |
|
项目乙 |
-100 |
40 |
40 |
40 |
45 |
50 |
41.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为80万元的住宅,假设该家庭首付款为房价的30%,其余为在15年内按月等额偿还商业抵押贷款,年贷款利率为7.2%,问月还款额为多少?如果该家庭最多30%的收入可以用来支付住房消费,问该家庭需月收入多少,才能购买上述住宅?（本小题10分）
五、论述题(本大题12分)
42.试分析我国住房政策对房地产市场的影响.
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